La retención del 19 % en el alquiler de un local la practica obligatoriamente el arrendatario o inquilino cuando actúa como empresario, profesional autónomo o sociedad mercantil y destina el inmueble a su actividad económica. Por el contrario, si el inquilino es un particular que alquila el espacio sin desarrollar actividad empresarial, la factura no lleva retención.
Quién está obligado a practicar la retención del 19 % en el alquiler de un local
El arrendatario que utiliza el inmueble para una actividad económica tiene la obligación fiscal de retener el 19 % de la base imponible y pagar al arrendador únicamente la diferencia neta. Esta exigencia recae sobre el pagador de la renta, quien asume el papel de retenedor frente a la Agencia Tributaria tanto si opera como sociedad limitada como si se trata de un autónomo persona física.
La normativa fiscal determina que las facturas a particulares no llevan retención de IRPF. Por este motivo, si un ciudadano particular firma el contrato de arrendamiento para guardar enseres personales o cualquier fin ajeno a un negocio, el arrendador no debe incluir ninguna retención en el documento de cobro.
Cuando una sociedad mercantil alquila un inmueble a otra sociedad mercantil, la retención sobre el arrendamiento sigue siendo exigible. A diferencia de lo que ocurre en las prestaciones de servicios entre sociedades mercantiles, donde una SL que factura a otra SL no aplica retención, el arrendamiento de inmuebles urbanos destinados a negocio mantiene el tipo impositivo del 19 % con independencia de la personalidad jurídica de ambas partes.
Obligaciones de IVA y liquidación periódica del arrendador del local
El arrendamiento de un inmueble comercial genera la obligación de repercutir el tipo general de IVA del 21 % sobre la base imponible pactada. El arrendador debe calcular este impuesto indirecto sobre el importe íntegro del alquiler y sumar su resultado antes de aplicar el descuento de la retención del 19 %.
Para liquidar este tributo, el propietario presenta el modelo 303 de IVA trimestral en las fechas fijadas por la normativa: del 1 al 20 de abril, julio y octubre, y del 1 al 30 de enero. Posteriormente, formaliza el resumen anual en el modelo 390 del 1 al 30 de enero, salvo que esté obligado a llevar sus libros de registro mediante el Suministro Inmediato de Información (SII).
Para verificar el cálculo simultáneo del tipo de IVA del 21 % y el descuento exigido, es posible recurrir a una calculadora de factura para autónomos, lo que permite contrastar los importes resultantes antes de formalizar la emisión del recibo correspondiente.
Tabla comparativa de retención del 19 % según el perfil del arrendatario
La condición tributaria del inquilino y el destino que otorga al inmueble determinan la estructura de importes del recibo o factura emitida.
| Tipo de arrendatario | Destino del inmueble | Retención aplicable | Liquidación fiscal |
|---|---|---|---|
| Sociedad de capital | Actividad empresarial | 19 % | Inquilino retiene e ingresa |
| Autónomo profesional | Despacho o comercio | 19 % | Inquilino retiene e ingresa |
| Comunidad de bienes | Actividad económica | 19 % | Inquilino retiene e ingresa |
| Particular sin actividad | Almacén privado | 0 % | Inquilino abona total sin IRPF |
Las operaciones globales entre un mismo arrendador y un arrendatario que superen 3.005,06 € en el año natural deben consignarse en el modelo 347, cuya presentación se realiza obligatoriamente durante el mes de febrero para informar de los intercambios comerciales acumulados.
Estándares de digitalización y factura electrónica en los arrendamientos
Los emisores de facturas de arrendamiento deben adaptar sus procesos a la normativa de digitalización que entra en vigor de forma progresiva. El marco de la factura electrónica para autónomos, regulado por la Ley 18/2022 y el Real Decreto 238/2026, fija el 6 de octubre de 2027 como fecha definitiva para empresas con más de 8 millones de euros de facturación, y el 6 de octubre de 2028 para el resto de empresarios y profesionales.
De forma paralela, el sistema VeriFactu se encuentra regulado por el Real Decreto 1007/2023 y la Orden HAC/1177/2024, con fechas de obligación para usuarios establecidas en el Real Decreto-ley 15/2025 para el 1 de enero de 2027 en contribuyentes del Impuesto sobre Sociedades y el 1 de julio de 2027 para autónomos y entidades sin personalidad jurídica. El Ministerio de Hacienda anunció el 5 de octubre de 2026 su intención de aplazar VeriFactu a octubre de 2028, pero se trata de un cambio anunciado, pendiente de publicación en el BOE, por lo que rige el calendario de 2027.
Cada registro de facturación de estos programas debe generar una huella SHA-256 encadenada con el registro anterior y mostrar un código QR. El incumplimiento por tenencia de sistemas no conformes conlleva una sanción fija de 50.000 € al usuario por cada ejercicio según el artículo 201 bis de la Ley General Tributaria, recordando que la Agencia Tributaria no homologa ningún software.
Preguntas frecuentes
¿Quién practica la retención en el alquiler de un local comercial?
La retención del 19 % la practica el inquilino cuando desarrolla una actividad económica empresarial o profesional en el inmueble arrendado. El inquilino descuenta esa cuantía de la base imponible y tiene la obligación tributaria de ingresar los fondos directamente en la Agencia Tributaria en sus autoliquidaciones periódicas.
¿Lleva retención el alquiler de un local si el inquilino es un particular?
El alquiler de un local formalizado con un particular no lleva retención del 19 % cuando el inmueble no se destina a ninguna explotación económica. Las operaciones con consumidores finales están exentas de retención en el IRPF, por lo que el arrendador percibe la base imponible íntegra junto al IVA general.
¿Qué tipo de IVA corresponde al arrendamiento junto a la retención del 19 %?
El tipo de IVA que se aplica al arrendamiento de un local comercial es el tipo general del 21 %, calculado directamente sobre la base imponible. Dicho porcentaje se suma a la renta pactada, mientras que el 19 % de retención se descuenta de esa misma base para calcular el cobro final.
¿Cuándo se declara el alquiler en el modelo 347 ante Hacienda?
El modelo 347 declara las operaciones comerciales con un mismo tercero que superen 3.005,06 € durante el año natural. Tanto arrendador como arrendatario deben presentar esta declaración informativa en febrero si el volumen de las operaciones anuales supera dicho límite y no existe otra vía de suministro informativo que los dispense.
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